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居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例について

2013年02月20日 - カテゴリ:確定申告
居住用の家屋・マンション等のマイホームや土地(居住用財産)を譲渡・売却した場合は、居住用財産の3000万円の特別控除を受けられることがあります。これは、租税特別措置法35条(措法35条)の規定に基づくものです。

なお、以下の内容については、この記事ではその正確性を保証できません。あくまで参考にとどめてください。実際に適用を考えている方は、税務署に確認してください。

マイホームを売却して譲渡益が出た場合、その譲渡益について、例えば長期に所有した場合のマイホームでも、所得税と住民税と併せて20%の税率が課されます。短期であれば、さらに高い税率になります。

ちなみに、短期譲渡とは、「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下」、長期譲渡とは、「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える」ものを指します。

例えば、長期所有のマンションを売る場合で、譲渡所得が100万円であれば、その内20万円が税金でとられることになるのです。

これが、例えば譲渡物件の売買の際に、仲介手数料などとともに自動的に課されるのであれば、それほど気にならなかったのかもしれません。仲介手数料が必要経費であるのと同じで、この税金も必要経費として割り切ることができたかもしれません。

しかし、譲渡してから長い時間経ってから、例えば半年以上経った確定申告の時期に、譲渡益について20万円の税金が課されるとなると、心理的にかなり負担になります。不思議なものですね。

そこで、措法35条の特例を適用すれば、譲渡所得の3000万円までの部分について、税金の控除を受けることができます。

この3千万の特別控除を受けるための要件や、適用できない場合についての詳細は、国税庁のウェブサイトで確認できます。


さて、この3000万円の特別控除を受けるためには、確定申告をして、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】」というものを提出する必要があります。青色っぽい用紙です。国税庁のサイトや確定申告書作成コーナーでもダウンロードできます。

この「譲渡所得の内訳書」は、3~4枚で構成される書類で、1枚目に基本的な情報を記入、2枚目に譲渡・売却物件の情報、譲渡価額等を記入します。3枚目は、譲渡所得金額の計算表になります。

1枚目と2枚目は、それほど難しくはありませんが、3枚目は結構手間がかかります。特に、建物に関しては、償却費相当額を計算しなければなりません。マンションの場合は、土地の値段と建物の値段とを把握する必要があると思われます(土地には償却費が発生しないため)。このあたりも、税務署や税理士に確認しましょう。

3面の「4 譲渡所得金額の計算をします。」の項目で、「D特別控除額」の欄がありますが、ここに今回の特別控除を適用した場合の控除額を記入することになります。3000万円までの額を記入することができると考えられます。

ところで、家が居住用と事業用とに併用されている場合は、この特例を譲渡所得全てについて適用できません(居住用が9割以上である場合は別)。その場合に、この特例を受けるための申告の方法について、以下に説明します。

まず、居住用と事業用との割合を決定しなければなりません。居住用・事業用それぞれに対応する割合を面積を計算することによって求めるわけですが、ここでは、便宜的に居住用が80%事業用が20%であると仮定しましょう。

そして、今回の譲渡によって生じた譲渡益(譲渡所得)が、100万円であると仮定します。

この場合、譲渡家屋が100%居住用であったならば、100万円を特別控除額として記入できたのですが、居住用の割合が80%であるため、100万円の80%、つまり80万円まで、特別控除額として適用できます。つまり、「D 特別控除額」の欄には、800,000円を記入することになります。そして、残りの20万円について税率が適用され、相当する額の税金を支払うことになるのです。

なお、この3000万円の特別控除を受けた場合は、譲渡の翌年と翌々年に、新しくマイホームを購入して住む際に、住宅ローン控除(住宅借入金等特別税額控除)を受けられなくなります。ですので、譲渡した後、近いうちに新しくマイホームの購入を考えている場合は、この3,000万円の特別控除と住宅ローン控除とを両天秤にかけなければならなくなります。もしくは、マイホームの購入を遅らせる必要もあるかもしれません。このあたりの詳細については、他にも方法があるかもしれませんので、税務署もしくは税理士に確認するべきですね。

確定申告の書き方 平成25年3月15日締切分

フリーランスを代表して 申告と節税について教わってきました。


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